五象新區，遠處是青山風景區和青秀區
2021上半年，南寧樓市行情可以用兩個關鍵詞來總結：整體橫盤、加速分化。
市場層面，南寧樓市上半年依然處于整體盤整的狀態，除五象新區的五象湖核心區、五象湖概念板塊、五象南以及青秀、江南等少數板塊能夠保持一定熱度之外，其余城區和板塊表現掙扎，行情低迷，這是南寧樓市整體橫盤的典型表現。
其次是行情在加速分化，包括板塊表現、新房和二手房、土地市場以及需求端四個方面。
南寧邕江兩岸建設實景
1、冰火兩重天，樓市行情分化嚴重
（1）、板塊分化。開篇提到了板塊表現，市場一線的情況可能比文字描述出來更加直觀，根據我們踩盤了解到情況（分工作日和周末），工作日，非五象、青秀核心區以及江南等城區核心區板塊的樓盤幾乎是門可羅雀的狀態，周末情況略好，但也僅僅是略好。
這就是板塊分化的一線現實：五象新區在供應和需求兩端都占據著南寧樓市50%以上的份額，而且下半年大概率只會增加，不會減少。
還有一個直觀的數據，上半年所有月份銷量top10樓盤當中，五象通常占據5盤以上，西鄉塘、興寧區經常掛0，其余名額被青秀和江南瓜分。
五象湖公園，是上半年南寧樓市熱點
（2）、新房和二手房分化。由于資源聚集等原因，新房市場雖然整體低迷但是今年7-8萬套的基數仍然存在，但是二手房由于大市遇冷以及貸款額度收縮等原因，行情冰涼。
（3）、土地市場分化。和新房市場一樣，土地市場冷熱不均現象同樣存在，上半年五象土拍市場行情不錯，尤其五象三中旁84畝地塊被萬科以樓面價14105元/㎡的價格拿下，也短暫點燃了五象樓市的行情；但在邕寧區，土地市場無情遇冷，上半年園博園對面和老城區銀峰路兩個地塊慘遭流拍。
（4）、需求端也在分化。改善和高端改善客群趨于活躍，但剛需客群觀望情緒迷茫。
南寧民歌湖，遠處是南寧會展中心和鳳嶺板塊
2、下半年行情：低迷繼續分化繼續
2021年上半年開發商們很難受，預計下半年會更難受，但明年暫時未知。
從目前南寧樓市各城區、各大板塊在售以及儲備著待上市的新盤來看，下半年的樓市行情大概率還是明顯供大于求的格局。
五象新區的新盤主要集中在五象大湖區、五象南以及龍崗三大板塊。
其中，作為熱點板塊的五象大湖區下半年純新盤就有萬科翡翠中煙、大唐臻園、萬科五象三中84畝地塊項目以及稍遠一點的御璽君臨灣等；五象南的純新盤有金科博翠未來、建發和悅等項目；龍崗的純新盤則有榮和觀江墅、建發和鳴、北投東境、金悅灣等項目，一大波新項目摩拳擦掌。
作為上半年表現突出的城區板塊代表，江南區的萬達廣場板塊下半年雖然沒有新盤面市，但原本在售的三個樓盤貨量充足，也免不了一番龍爭虎斗。
類似的還有興寧區的興寧東板塊。
板塊內尤其產品和價格區間的重合，將導致板塊內樓盤間的競爭無限升級。而配套的差異、品牌號召力以及產品力將使市場行情出現極致分化，在同一板塊內可能出現有樓盤吃肉，也有樓盤喝湯的現象。
更多的供應預示著更激烈的市場競爭。但如何點燃需求端的熱情則是大家需要面臨的巨大挑戰。
3、行情復雜，購房者的機會點在哪？
最近有個熱門問題，有人問說計劃在南寧買房，下半年買好還是明年買更好呢？
我的看法是，要從當下的行情出發，下半年和明年相比，區別在下半年的“低迷”大概率是確定性的，但明年的行情存在太大的不確定性。
什么意思呢？也就是在不出現大的變故的情況下，下半年南寧樓市行情還是買方市場主導，而買方市場客觀上對購房者更為有利；但是明年有可能繼續這樣的行情，當然也有可能出現逆轉，存在不確定性。
所以，盡量在行情不好，開發商們最難受的下半年買這是從市場行情的角度來考慮的。
那從行情出現，下半年購房者買房的機會點在哪呢？
有兩個方面，一是核心區或者次核心區里的一口價新房，比如五象蟠龍板塊、五象核心區和五象三中板塊，如果出現一口價房源，就是機會點。一口價說白了就是變相降價，把時間拉長了你會發現，這是機會。
二個是核心地段7-8折的優質二手房。核心地段指的是鳳嶺商務區、五象蟠龍、五象湖核心區以及五象三中板塊。如果出現7-8折的二手房，明顯的價差但他們享受的配套和資源是同一檔的，為什么不撿呢？
總結：上半年南寧樓市行情分化嚴重，板塊之間、新房市場和二手房市場、土拍以及需求端都出現了分化現象，下半年，由于供應量進一步增加，但市場觀望情緒仍然濃厚，因此，在供求失衡的大背景下，分化行情仍將繼續。
